Calendrier de votre vente immobilière

Publié le mardi 19 décembre 2023 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

La vente d’un bien immobilier est rythmée par différents actes administratifs, assortis de délais relativement précis. La signature de l’acte définitif de vente intervient entre 2 et 3 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente. L’attente peut sembler longue pour les plus impatients mais elle est nécessaire pour mener à bien la transaction. Orpi vous accompagne tout au long de votre vente immobilière. Si vous venez de signer une promesse de vente, Orpi vous détaille la suite des opérations dans le calendrier de votre vente immobilière.

Calendrier de votre vente immobilière en 6 étapes

Après avoir trouvé un acquéreur pour votre bien immobilier vous allez donc devoir entreprendre certaines démarches pour concrétiser la vente. La signature de l’avant-contrat marque le début du processus de vente, qui durera entre 60 et 90 jours. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente :

La promesse de vente engage uniquement le vendeur. Elle est donc unilatérale. Le vendeur réserve la vente de son bien à un acheteur exclusif pendant une certaine durée et à un prix déterminé. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation, égale en principe à 10 % du prix du bien ;
Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur à mener à bien la transaction. Il est donc appelé « promesse synallagmatique de vente ». Il scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur « la chose et le prix ».

Une fois l’avant-contrat signé, le notaire doit remplir un certain nombre de formalités et rassembler divers documents.

J+8 : Le certificat d’urbanisme

La première tâche effectuée par le notaire est de s’adresser en mairie pour demander un certificat d’urbanisme. Cette démarche intervient 8 jours après la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis de vente.

J+10 : Le délai de rétractation

La signature de l’avant-contrat marque le début d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lesquels l’acquéreur peut renoncer à son achat sans avoir besoin de motiver sa décision. C’est seulement à la fin de ces 10 jours qu’il se trouve effectivement engagé à poursuivre son acquisition.

J+20 : L’état hypothécaire

Le notaire s’adresse au service de la publicité foncière afin d’obtenir un état hypothécaire du bien. Cet état hypothécaire renseigne sur la situation juridique du bien. Il reprend l’historique des propriétaires successifs, mentionne les inscriptions hypothécaires en cours et les créances éventuelles et précise l’existence de servitudes.

J +45 : L’obtention du financement

Le délai moyen d’obtention d’une offre de prêt est de 45 jours. Prêt conventionné, prêt accession sociale, prêt à taux zéro, prêt épargne logement ou encore prêt-relais les solutions sont nombreuses. En principe, le notaire octroie 60 jours, voire davantage, à l’acquéreur pour obtenir son financement. Dans un avant-contrat signé le 15 janvier, par exemple, la date butoir sera donc probablement comprise entre le 15 mars et le 15 avril. Durant ce laps de temps, l’acquéreur doit mener les démarches nécessaires à l’obtention de son financement. Il reçoit d’abord de la part de la banque une offre de prêt valable 30 jours. Il doit ensuite respecter un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter cette offre. Enfin, les fonds seront débloqués à la signature de l’acte définitif de vente.

J+60 : La purge du droit de préemption

Lors d’une transaction immobilière, le notaire adresse en mairie une DIA, ou déclaration d’intention d’aliéner. Ceci équivaut à informer la commune de la mise en vente du bien. Prioritaire, celle-ci peut donc user de son droit de préemption pour se substituer à l’acheteur et acquérir le bien. Elle dispose pour cela d’un délai de 2 mois, la non-réponse valant renonciation.

J+90 : Le délai maximum pour la signature définitive

La dernière étape du processus de la transaction immobilière est, bien entendu, la signature de l’acte définitif de vente,signé impérativement chez le notaire. Il s’agit donc d’un acte authentique, qui officialise la vente, et donc le changement de propriétaire du bien. Le jour de la signature de l’acte définitif de vente, l’acquéreur reçoit les clés de la part du vendeur. En revanche, l’acte de propriété tout juste signé ne lui sera adressé que quelques mois plus tard.

Calcul de la plus-value

À la vente de votre maison ou appartement, le notaire renseigne l’administration fiscale. Si la vente concerne votre résidence principale, vous ne serez pas imposé au titre de la plus-value immobilière. Il en est de même si vous possédez le bien depuis plus de trente ans. En revanche, dans d’autres situations, la plus-value réalisée lors d’une transaction immobilière est imposable. Dans tous les cas, c’est le notaire chargé de la transaction qui établit la déclaration de plus-value et règle l’impôt correspondant pour le compte du vendeur.

Les obligations du vendeur

En tant que vendeur, vous restez propriétaire du bien pendant toute la durée du compromis de vente. Dans ce contexte, vous avez certaines obligations, comme celle de maintenir le bien en l’état jusqu’à la conclusion définitive de la vente.

Fournir les diagnostics techniques

En tant que vendeur d’un bien immobilier, vous avez l’obligation de fournir à l’acquéreur le dossier de diagnostics techniques. Ce dossier contient les divers diagnostics obligatoires, tels que l’état des risques d’exposition au plomb, le diagnostic de performances énergétiques du logement ou encore l’état d’amiante. S’il ne les fournit pas, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie en vice caché.

Vider le bien

Le vendeur doit également vider le bien avant que l’acheteur en prenne possession. En revanche, les éléments scellés tels que les radiateurs, ainsi que tous les éléments nécessaires à la vie dans le logement doivent rester en place. Il est d’ailleurs conseillé au vendeur comme à l’acheteur de s’entendre sur ce qui reste en place dans les lieux. L’acheteur peut tout à fait visiter le bien une dernière fois, juste avant la signature de l’acte définitif. Cela lui permet de constater que tout est en ordre et conforme à ce qui a été convenu dans l’avant-contrat.

Garder l’assurance du bien effective

Il est également fortement recommandé de conserver l’assurance du bien jusqu’à la signature de l’acte définitif. Un sinistre peut en effet se produire entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Les sinistres qui surviennent durant cette période sont à la charge du propriétaire. Or, le vendeur reste propriétaire du bien jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.

À retenir :

Il s’écoule entre 2 et 3 mois entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte définitif de vente ;
Le notaire doit procéder à diverses démarches administratives avant de pouvoir officialiser la transaction ;
L’acquéreur dispose également d’un délai pour finaliser l’obtention de son financement ;
Le vendeur doit fournir tous les diagnostics obligatoires au plus tard à la signature de l’acte définitif ;
Le vendeur doit maintenir le bien en l’état jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente ;
Le vendeur doit également conserver l’assurance du bien jusqu’à sa vente effective, même si celui-ci est inoccupé ;
L’acquéreur est dans son droit s’il souhaite visiter le bien juste avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.